『아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략』, 같은 아파트 팔아도 세금은 4억 원이 다르다

최근 집 한 채를 사고팔면서, 혹은 세금 고지서를 받아 들고 세금 걱정을 해보신 분이라면 이 책 제목이 남 얘기처럼 느껴지지 않으실 거예요. 『아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략』은 국세청과 은행을 오가며 세금 상담을 해온 저자가, 집 한 채가 전 재산인 평범한 사람들이 오히려 세금 폭탄을 맞는 이유를 짚은 책입니다.

세금은 팔 때 생각하면 이미 늦다

책은 건설임대주택을 보유하다 판 한 납세자의 사례로 시작합니다. 비과세 요건인 '전 세대원 5년 거주'를 몰랐다가 매매 차익 1억 원 중 7,200만 원 넘게 세금으로 내야 했던 이야기입니다.

몰랐다고 해서 세금을 안 낼 수는 없는 일이다.

책 전체의 태도가 이 한 문장에 담겨 있습니다. 억울하다고 눈물로 호소해도 세법은 사정을 봐주지 않는다는 거예요.

같은 아파트, 같은 가격인데 왜 세금은 다를까

책에 나온 은마아파트 사례가 특히 인상적이었습니다. 2012년에 같은 시세로 사서 5년을 보유했다 팔아도 주택 수에 따라 손에 쥐는 돈이 완전히 달라집니다.

똑같이 은마아파트를 팔아 7.4억 원을 벌어서, 누군가는 세금을 5,900만 원 내고, 누군가는 세금을 4억6,400만 원을 낸다.

같은 집을 같은 값에 팔았는데 수익 차이가 4억 원 넘게 납니다. 부동산 투자에서 세금이 수익률을 결정한다는 저자의 말이 이 사례에 그대로 드러납니다.

투자 공부만큼 세금 공부가 중요한 이유

좋은 아파트를 고르는 안목만큼 세금을 아는 것도 수익에 직결된다고 저자는 말합니다.

앞으로는 투자 가치가 높은 주택을 사는 것만큼 세금 공부가 중요하다. 세금을 절감해야만 투자 수익을 높일 수 있기 때문이다.

자산가들은 세무사와 은행 전문가에게 복수로 확인받으며 움직이기 때문에 이런 실수가 드물지만 집 한 채가 전부인 사람일수록 이런 함정에 걸리기 쉽다는 대목이 마음에 남았습니다.

절세와 탈세는 한 끗 차이가 아니다

세금을 줄이는 방법에는 합법과 불법이 분명히 나뉘어 있습니다.

세법상 인정되는 방법으로 세금을 적게 내는 것을 '절세(tax saving)'라고 하고, 세법상 인정되지 않는 방법으로 세금 부담을 줄이는 것을 '탈세(tax evasion)'라고 한다.

다운계약서처럼 눈앞의 이익을 위해 손댔다가 나중에 양도할 때 가산세까지 떠안는 사례를 보면 당장의 할인 몇 푼이 훗날 몇 배로 돌아올 수 있다는 걸 알게 됩니다.

국세청은 생각보다 많이 알고 있다

확정일자 자료, 금융정보분석원 자료까지 끌어모으는 국세청 앞에서 숨길 수 있는 소득은 점점 줄어들고 있습니다.

탈세는 꿈도 꾸지 말고, 최대한 절세하는 것을 목표로 하자.

저자의 이 한마디가 책의 태도를 가장 잘 요약하는 것 같습니다. 편법을 찾아다니기보다 법이 허용하는 범위 안에서 꼼꼼히 챙기는 쪽이 결국 더 남는 길이라는 거예요.

파는 순서 하나가 몇 억을 가른다

책에는 23년간 보유한 다가구주택을 팔기 전에 상담을 받으러 온 고객의 사례도 나옵니다. 두 채를 가진 상태에서 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 비과세 여부가 갈렸는데 이 고객은 순서를 반대로 선택했습니다.

양도하는 순서를 반대로 하여 양도소득세의 차이가 5억 원 넘게 발생했다.

부동산은 파는 시점만큼이나 파는 순서가 중요하다는 걸 보여주는 사례입니다. 저자는 부동산을 팔기 전에 세금 플랜부터 세우라고 거듭 강조합니다.

최근 부동산 세제가 어떻게 바뀌었는지는 예전에 다른 글에서 다룬 적이 있는데 제도가 자주 바뀌는 만큼 원리를 알아두면 어느 쪽으로 바뀌어도 당황하지 않을 것 같습니다. 집을 한 채라도 가지고 있거나 곧 사고팔 계획이 있는 분이라면, 계약서에 도장을 찍기 전에 이 책부터 한 번 펼쳐보시길 권합니다.