『임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크』, 수익률 5.7%라는 말에 속아 넘어가지 않으려면

서울 시내 꼬마빌딩 매물의 평균 임대수익률은 2~3%대라고 합니다. 그런데 어느 날 수익률 5.7%짜리 매물이 나왔다면, 여러분은 어떻게 하시겠어요? 저라면 두 번 생각할 것도 없이 계약금부터 걸었을 것 같습니다. 그런데 『임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크』를 읽다 보니, 바로 그 '횡재' 같은 숫자가 가장 위험한 순간일 수 있다는 걸 알게 됐습니다. 종잣돈을 모아 꼬마빌딩 한 채를 꿈꾸는 사람이라면, 입지 공부보다 먼저 해야 할 일이 있다는 이야기입니다.

성공담이 알려주지 않는 것

부동산 커뮤니티나 포털 기사에는 리모델링으로 몇 배씩 벌었다는 이야기가 흔합니다. 저도 그런 글을 보면 괜히 마음이 급해지곤 했습니다. 그런데 저자는 이런 이야기들을 꽤 냉정하게 바라봅니다.

그런데 끝까지 읽어봐도 정작 우리가 알고 싶은 사실은 빠져 있다. 공사비로 25억 원을 들인 세부 내역이 어떤 것이며 총 투입비로 60억 원을 들였는데 지금 가치가 120억 원이 되었다고 주장하는 근거가 무엇인지 말이다.

결과만 보여주고 과정은 가려진 이야기는 사실 아무 정보도 아닙니다. 투자자에게는 '얼마를 벌었다'가 아니라 '어떻게 계산했는가'가 진짜 필요합니다.

입지가 전부라는 착각

부동산 투자를 조금이라도 공부한 사람이라면 "첫째도 입지, 둘째도 입지"라는 말을 수없이 들어봤을 겁니다. 저자는 이 말에 절반만 동의합니다.

입지가 중요한 것은 맞지만 입지가 안 좋아도 그에 최적화된 층별 임대구성을 잘 하면 임대수입을 최대치로 늘릴 수 있는 것이다.

좋은 입지를 찾아 헤매는 것보다, 지금 가진 건물의 각 층에 어떤 업종을 채울지 고민하는 쪽이 훨씬 현실적인 전략이라는 뜻입니다. 모두가 코너 자리만 노리다 보면, 정작 내가 가질 수 있는 물건은 늘 저만치 멀어집니다.

수익률 5.7%라는 숫자의 함정

책에는 이런 사례가 나옵니다. 2년간 발품을 팔아온 고객이 역세권 코너 자리에 수익률 5.7%짜리 물건을 찾았다며 들고 옵니다. 저자는 설레발치지 않고 토지이용계획확인서부터 열어봅니다.

요즘 서울시내에서 꼬마빌딩 매물의 임대수익률은 대체로 2~3%대다.

웬만해서는 4%대도 구경하기 힘든데 5.7%짜리가 나왔으니, 저자도 처음엔 놀랐다고 적습니다. 알고 보니 그 물건은 재개발추진지역 안에 있었습니다. 저자는 재개발이 실제로 진행될 경우 보상가격이 시세보다 한참 낮게 책정된다고 짚습니다.

보상가격은 시세의 70% 전후 가격으로 책정된다고 보면 거의 맞는다.

수익률이 유난히 높아 보이는 매물일수록, 왜 아직 아무도 사지 않았는지를 먼저 물어봐야 한다는 걸 새삼 느꼈습니다.

돈을 들인다고 다 오르는 건 아니다

리모델링으로 건물 가치를 올리고 싶은 마음은 누구나 비슷할 겁니다. 그런데 저자가 수많은 사례를 분석해서 찾아낸 기준선은 생각보다 보수적입니다.

리모델링 비용이 매입가의 15%를 넘지 말아야 한다.

'리모델링 15%룰'은 필자가 수많은 리모델링 케이스를 분석한 결과 투자자가 경제적 성과를 낼 수 있는 마지노선으로 밝혀낸 수치다.

20억 원짜리 건물에 4~5억 원을 쏟아부어도 건물이 갑자기 30억 원짜리로 둔갑하지는 않습니다. 비용을 더 들인다고 가치가 비례해서 오르지는 않는다는 걸, 숫자로 보니 더 선명하게 다가왔습니다.

안목은 공부에서 나온다

책에는 아파트만 투자해본 50대 부부가 꼬마빌딩 매물을 소개받고도 "못생긴 건물"이라며 상담료를 돌려달라고 했던 일화가 나옵니다. 그 건물은 사거리 코너 특유의 '가각전제' 때문에 측면이 비뚤어져 보였을 뿐, 실제로는 나오자마자 팔릴 만큼 좋은 물건이었습니다. 저자는 이 상황을 이렇게 정리합니다.

전문지식에 대한 공부 없이 전처럼 아파트 고르던 눈으로 꼬마빌딩 투자에 나서면 이분과 같은 길을 갈 수 있다.

좋은 물건을 알아보는 눈은 타고나는 게 아니라, 용적률이나 건폐율 같은 낯선 용어를 하나씩 익히는 과정에서 생긴다는 걸 보여주는 장면이었습니다.

이런 분들에게 추천합니다

· 종잣돈을 모으며 '다음 단계'를 그려보고 있는 분
· 아파트 투자는 해봤지만 수익형 부동산은 처음인 분
· 노후 준비를 임대수입으로 설계해보고 싶은 분